Der Ortstermin beim Immobiliengutachter: Ablauf & Checkliste
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Der Ortstermin beim Immobiliengutachter: Ablauf & Checkliste
Der persönliche Ortstermin ist das Herzstück eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens (§ 194 BauGB). Eine fundierte Wertermittlung ohne Objektbegehung ist nach den Standesregeln zertifizierter Sachverständiger (DIAZert) unseriös.
1. Die 4 Phasen des Ortstermins
- Vorbesprechung & Unterlagenabgleich: Der Gutachter gleicht vor Ort die tatsächlichen Gegebenheiten mit den Bauplänen, Grundbuchauszügen und Grundrissen ab.
- Außenbegehung (Grundstück & Hülle): Begutachtung der Makrolage/Mikrolage, Grundstücksgrenzen, Fassade, Dacheindeckung, Fenster und Anbauten (Garagen, Carports).
- Innenbegehung (Geschoss für Geschoss): Besichtigung aller Räume vom Keller bis zum Dachgeschoss. Erfassung von Ausstattungsstandard, Grundrissfunktionalität und Grundsubstanz.
- Fotodokumentation & Fotoprotokoll: Alle wertrelevanten Merkmale sowie sichtbaren Baumängel oder Modernisierungsstände werden fotografiert und im Gutachten dokumentiert.
2. Wichtiger Hinweis: Grenzen der zerstörungsfreien Sichtprüfung
Der Wertermittlungssachverständige führt während der Objektbegehung ausschließlich eine visuelle Sichtprüfung durch. Das bedeutet:
- Es werden keine Bauteile geöffnet (z. B. Wände, Deckenverkleidungen, Estrich).
- Es werden keine Laboruntersuchungen (z. B. Schadstoffanalysen auf Asbest oder Holzschutzmittel) durchgeführt.
- Offensichtliche Mängel (z. B. Risse in der Fassade, feuchte Stellen) fließen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) in die Wertermittlung ein.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die steuerliche und rechtliche Würdigung eines Gutachtens obliegt der jeweils zuständigen Finanzbehörde bzw. dem Steuerberater.
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