Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten für Gebäudeabschreibungen (AfA) gesetzlich typisierte Nutzungsdauern. Für Wohngebäude betragen die linearen Abschreibungssätze regulär 2,0 % (entspricht 50 Jahren Nutzungsdauer) oder 2,5 % (entspricht 40 Jahren Nutzungsdauer für Fertigstellungen vor dem 01.01.1925), sowie bei Neufertigstellung nach dem 31.12.2022 nunmehr 3,0 % (entspricht 33 Jahren).

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann eine Bemessung der AfA nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen werden, sofern diese objektiv nachgewiesen wird.

Gutachterliche Nachweispflicht

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) die Anforderungen an diesen Nachweis präzisiert. Eine bloße Behauptung oder eine überschlägige Schätzung reicht nicht aus.

Zur rechtssicheren Begründung verlangen die Finanzbehörden die Vorlage eines sachverständigen Gutachtens. Nach Auffassung des Bundesministeriums der Finanzen (BMF-Schreiben vom 22.02.2023 - IV C 3 - S 2196/22/10006 :005) kann der Nachweis durch ein Gutachten erbracht werden, sofern dieses die methodischen Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anwendet.

Methodik der ImmoWertV

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer basiert auf den Anlagen 1 und 2 der ImmoWertV. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Ein zertifizierter Sachverständiger prüft hierbei insbesondere:

1. Durchgreifende Modernisierungen, welche die Restnutzungsdauer maßgeblich verlängern.
2. Vorliegende wirtschaftliche Überalterung des Gebäudes.
3. Unterlassene Instandhaltung und wesentliche Baumängel.

Ein derartiges Gutachten erfordert zwingend einen Ortstermin und eine objektive Begutachtung der tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. Energieausweise, reine Maklerschätzungen oder formlose Stellungnahmen erfüllen diese Kriterien laut BFH nicht und werden von den Finanzbehörden regelmäßig zurückgewiesen. Als DIA-zertifizierter Gutachter erstelle ich diese Gutachten strikt nach den gesetzlichen und steuerrechtlichen Anforderungen.