Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten für Gebäudeabschreibungen (AfA) gesetzlich typisierte Nutzungsdauern. Für Wohngebäude betragen die linearen Abschreibungssätze regulär 2,0 % (entspricht 50 Jahren Nutzungsdauer) oder 2,5 % (entspricht 40 Jahren Nutzungsdauer für Fertigstellungen vor dem 01.01.1925), sowie bei Neufertigstellung nach dem 31.12.2022 nunmehr 3,0 % (entspricht 33 Jahren).

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann eine Bemessung der AfA nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen werden, sofern diese objektiv nachgewiesen wird.

Gutachterliche Nachweispflicht & Aktuelle Rechtslage (2024/2025)

Die Anforderungen an diesen Nachweis waren lange Zeit Gegenstand von Auseinandersetzungen mit den Finanzämtern. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte in einem strengen Schreiben vom 22.02.2023 extrem hohe formelle Hürden für den Nachweis aufgestellt.

Doch diese restriktive Haltung ist nun zugunsten der Steuerpflichtigen gekippt: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit einem wegweisenden Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) höchstrichterlich bekräftigt, dass Steuerpflichtige jede sachverständige Methode nutzen können, die im Einzelfall geeignet ist, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Dies schließt ausdrücklich auch modellhafte Ableitungen auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ein.

Zudem gab es Ende 2025 einen weiteren großen Erfolg für Immobilieneigentümer: Die Finanzverwaltung hat das restriktive BMF-Schreiben aus 2023 am 01.12.2025 offiziell aufgehoben und passt sich nun der steuerzahlerfreundlichen BFH-Rechtsprechung an. Auch Pläne des Gesetzgebers, den Nachweis massiv zu erschweren, wurden ersatzlos gestrichen. Zur fachlich fundierten Begründung verlangen die Finanzbehörden aber weiterhin die Vorlage eines plausiblen, sachverständigen Gutachtens.

Methodik der ImmoWertV

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer basiert auf den Anlagen 1 und 2 der ImmoWertV. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Ein zertifizierter Sachverständiger prüft hierbei insbesondere:

1. Durchgreifende Modernisierungen, welche die Restnutzungsdauer maßgeblich verlängern.
2. Vorliegende wirtschaftliche Überalterung des Gebäudes.
3. Unterlassene Instandhaltung und wesentliche Baumängel.

Auch wenn die ganz strengen formellen Hürden durch die aktuelle BFH-Rechtsprechung teilweise gelockert wurden, gilt nach wie vor: Eine bloße Behauptung, ein Energieausweis oder eine schnelle Maklerschätzung reichen nicht aus! Das Gutachten muss inhaltlich absolut plausibel und sachverständig begründet sein, um einer Einzelfallprüfung standzuhalten.

Als DIA-zertifizierter Gutachter erstelle ich fundierte Gutachten zur Restnutzungsdauer, die exakt nach den geltenden Vorgaben und der neuesten steuerlichen Rechtsprechung aufgebaut sind und die höchsten formalen Anforderungen der Finanzrechtsprechung an den sachverständigen Nachweis erfüllen.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die steuerliche und rechtliche Würdigung eines Gutachtens obliegt der jeweils zuständigen Finanzbehörde bzw. dem Steuerberater.