Sanierungsstau und Baumängel in der Immobilienbewertung nach ImmoWertV

Der bauliche, technische und energetische Zustand einer Bestandsimmobilie entscheidet maßgeblich über deren Marktwert. Insbesondere bei älteren Wohn- und Gewerbeimmobilien in Würzburg, Wertheim oder Schweinfurt wirken sich nicht durchgeführte Modernisierungen wertmindernd auf das Gutachten aus.

1. Alterswertminderung nach ImmoWertV

In der normierten Wertermittlung (Sachwert- und Ertragswertverfahren) unterliegt jedes Gebäude einer kontinuierlichen Alterswertminderung. Nach der aktuellen ImmoWertV 2021 erfolgt der Abzug in der Regel linear auf Basis des Verhältnisses von tatsächlichem Alter zur Gesamtnutzungsdauer (GND).

Regel-Gesamtnutzungsdauer (GND): Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gewöhnlich 80 Jahre.
Fiktives Baujahr & Restnutzungsdauer (RND): Wurden in den letzten Jahren wesentliche Gewerke (Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder) erneuert, verjüngt sich das fiktive Baujahr, was zu einer längeren Restnutzungsdauer und einem höheren Wert führt.
Gegenfall: Fehlen Modernisierungen, verkürzt sich die wirtschaftliche RND. Dies bildet auch die Grundlage für ein Restnutzungsdauer-Gutachten zur Gebäude-AfA.

2. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Geht der Reparatur- oder Sanierungsbedarf über die gewöhnliche Alterswertminderung hinaus, wird dieser als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) gesondert berücksichtigt und vom vorläufigen Verkehrswert abgezogen.

Typische Beispiele für boG in der Praxis:

Baulicher Sanierungsstau: Veraltete Elektroinstallationen, sanierungsbedürftige Dacheindeckungen oder veraltete Heizungsanlagen (z. B. Austauschpflicht nach GEG).
Bauschäden & Feuchtigkeit: Visuell erkennbare Feuchtigkeitsschäden im Untergeschoss oder Schimmelbildung.
Schallschutz & Hellhörigkeit: Fehlender Trittschallschutz in Altbauten.
Mietrechtliche Besonderheiten: Untertägige Mieteinnahmen oder befristete Vergünstigungen.

Abgrenzung: Bausubstanzgutachten vs. Verkehrswertgutachten

Ein Immobiliengutachter führt am Bewertungsobjekt im Rahmen der Ortsbesichtigung eine zerstörungsfreie Sichtprüfung durch. Offenkundige Mängel und Bauschäden werden fachgerecht erfasst und wertmindernd angesetzt. Verdeckte Baumängel (z. B. unter dem Estrich) oder detaillierte Schadensgutachten fallen in das Aufgabengebiet eines Bausachverständigen.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die steuerliche und rechtliche Würdigung eines Gutachtens obliegt der jeweils zuständigen Finanzbehörde bzw. dem Steuerberater.

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