Checkliste: Welche Unterlagen benötigt ein Immobiliengutachter?

Checkliste: Welche Unterlagen benötigt ein Immobiliengutachter?

Für ein fachlich fundiertes und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB benötigt der Sachverständige präzise Dokumente zu den rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Immobilie.

Da ein Immobiliengutachter bei der Bewertung vor Ort eine zerstörungsfreie Sichtprüfung durchführt und keine verdeckten Bauteile öffnet, sind vollständige Bauakten und Dokumente essenziell, um die Bausubstanz, Wohnflächen und durchgeführte Modernisierungen zweifelsfrei zu belegen.

1. Grundbuch & Katasterdaten

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate): Nachweis über Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Lasten in Abteilung II (z. B. Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Reallasten).
• Amtlicher Lageplan / Liegenschaftskarte (Flurkarte): Darstellung der Grundstücksgrenzen, Flurstücksnummern und Grenzbebauung.

2. Bautechnische Unterlagen

• Baugenehmigte Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen und Ansichten aller Geschosse (inkl. Dachgeschoss und Untergeschoss).
• Wohn- und Nutzflächenberechnung: Detaillierte Nachweise der Wohnfläche nach WoFlV (Wohnflächenverordnung) oder II. BV sowie Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277.
• Umbau- & Modernisierungsnachweise: Rechnungen oder Dokumentationen über sanierte Gewerke (z. B. Dachdämmung, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage, Fassadenanstrich).
• Energieausweis: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG).

3. Besonderheiten bei Eigentumswohnungen (WEG)

• Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan: Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie Miteigentumsanteile (MEA).
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre): Einblick in geplante Sonderumlagen oder Beschlüsse über Instandhaltungsmaßnahmen.
• Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnung: Höhe der Instandhaltungsrücklage und monatliche Hausgeldkosten.

4. Unterlagen bei Vermietung & Gewerbeimmobilien

• Mietverträge & Nettokaltmieten-Aufstellung: Aktuelle Ist-Mieten je Mieteinheit (Kaltmieten, Staffeln, Nebenkostenvereinbarungen).
• Gewerbliche Pachtverträge: Laufzeiten, Indexierungsklauseln und Wertsicherungsvereinbarungen.

Wo erhalten Sie fehlende Unterlagen?

1. Bauamt / Bauaktenarchiv: Einsicht in die historische Bauakte der Gemeinde (z. B. Stadt Würzburg, Wertheim oder Kitzingen).
2. Grundbuchamt: Anforderung des aktuellen Grundbuchauszugs beim zuständigen Amtsgericht.
3. Vermessungsamt / Geoportal: Abruf der aktuellen Liegenschaftskarte.

Bei Fragen zur Beschaffung fehlender Unterlagen unterstütze ich Sie gern im Rahmen des Ortstermins. Auch bei der Bewertung einer verkürzten Restnutzungsdauer für die Gebäude-AfA bilden diese Unterlagen die ideale Grundlage.

Sie benötigen Unterstützung bei der Immobilienbewertung?

Als zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert / ISO 17024) stehe ich Ihnen in Würzburg, Wertheim, Kitzingen, Schweinfurt und der gesamten Region Unterfranken zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich für eine kostenfreie Erstberatung oder informieren Sie sich über das Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB).

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die steuerliche und rechtliche Würdigung eines Gutachtens obliegt der jeweils zuständigen Finanzbehörde bzw. dem Steuerberater.